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数据|“限购”两周年,江门楼市逐步回归理性


2019-06-20,江门连夜发布“限购令”,为热气腾腾的楼市“泼了一盆冷水”,截至今年4月22日,江门楼市限购刚好两周年。

“限购”对楼市影响如何?今年4月份江门楼市主要数据出炉后,记者梳理了全市,以及“限购”实施区域——蓬江、江海和新会近两年的楼市数据,总体来看,江门楼市走出了由热到平稳的理性回归路线。业内人士预计,今年市场整体态势以稳为主。

全市

房价整体较为稳定 呈现缓增趋势 

解读:通过数据对比,不难发现,江门在限购政策实施一开始,楼市依然火热,1年左右开始显效,但是经过了近一年的政策消化后,限购的作用正在逐步消化,目前江门市“限购”前供求紧张的局面已大为缓解,市场逐步回归理性。

博富控股战略品牌部高级副总监谭华驹表示,江门楼市以自住型为主,因此,实施“限购”政策在前段对市场产生了一定影响,尤其是对改善型项目、改善型客户产生了一定影响,之后逐渐归于平淡。相对而言,没有佛山、中山等周边城市对政策的敏感性那么强。

价格方面,美智地产研究部相关负责人认为,市区相对平稳,总体波动较小,虽然前期同比增速高达近30%,之后在政策的作用下增速明显下降,但基本还是呈现缓增趋势。还需指出的是,房价上涨还与带装修项目增多有关。

“总体而言,‘限购’降低了市区投机性购房,对当时的市场起到了降温作用,整体达到稳定房价、地价和预期的效果。”江门地产智库成员、楼市分析师冯景全综合分析认为,从全市范围看,限购2周年,市场走势大致可分为2个节点:2017年4月—2018年2月,随着2017年4月份城区限购,部分购房需求外溢到下属县市,成交量整体维持高位,由于成交量大于供应量,全市库存逐步下降,并于2018年底达到低点,伴随着库存逐步下降,全市均价逐步上升;2018年3月至今,由于下属县市不限购,加上2016—2017年土地大热,全市开工量大增,供应开始放量,而购房需求和成交量开始减弱,全市供应量整体大于成交量,库存逐步上升,先后升破4万套、5万套关口,距离历史峰值仅一步之遥,随着库存上升,项目去化难度增加,全市均价有所回落。

蓬江、江海

房价涨幅有限 成交量明显回落

解读:数据显示,一手房成交方面,2017年4月为2916套,这也是“限购”以来的最高点,之所以如此,和部分房企“抢闸”开盘,而市民恐慌入市,进而供销两旺有关。最低点为2019年2月,仅237套,主要是受到春节假期很多市民出外或回乡因素影响。

价格方面,2019年较2017年涨了两成以上,业内人士李先生认为重要原因包括:一是高地价项目入市拉升价格。同时,“限购”之前,蓬江、江海区毛坯发售的项目较多,“限购”以后,带装修项目逐渐增多,尤以江海区为甚。事实上,“限购”以来,蓬江、江海两区房价涨幅有限。

冯景全分析认为,蓬江、江海两区“限购”两周年以来的市场走势大致分为2个节点:2017年4月—2018年6月,“限购”开始后,成交量和供应量整体出现回落,但仍维持高位,库存低位徘徊,均价则在低库存和市区拍出众多高价地背景下仍逐步上升。2018年7月至今,由于“限购”“限贷”,房企“出货”谨慎,供应量出现明显下降,成交量则明显减弱,两区成交连续多月跌破千套至今,由于成交量减少幅度较大,库存开始出现小幅回升,并于近期升破8000套关口,而均价在成交低迷、库存上升背景下出现一定回落,围绕1.1万元关口窄幅波动,整体较稳定。

新会

库存缓增 整体供求较为平衡

解读:专业人士指出,楼市供求比(供应与销售之比)在0.8—1.2之间较为平衡;供求比>1.2,市场供大于求;供求比<0.8,市场供不应求。从新会楼市供求比数据来看,“限购”实施后半年内,新会供求比较小,供求关系较为紧张,之后逐渐缓和,供求比大致在1左右,到了近半年,供求比起伏较大,有的月份高达3.06,有的月份低至0.16,这主要与当月供应有关。

业内人士李先生指出,新会市场由于供应较为稳定,成交量由于较大的旧城改善需求以及镇上居民购置需求,总体呈现供求平衡,部分热点区域呈现供不应求的状态。

库存方面,2017年4月为4753套,2017年10月为3319套,“探底”后逐渐增长,到2019年1月达到最高点,为5724套,2019年4月为5372套,整体大致走出了“V”字形路线,呈缓增状态。

成交均价方面,2017年4月为6203元/平方米,2019年4月为9666元/平方米,涨幅约为56%,这除了与自然上涨有关之外,还与成交结构,以及带装修项目增多有关。

【记者】周春锋 

【数据来源】江门市住建局

【来源】江门日报

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